Proceso de Construcción en México - Investment Properties Mexico

Pasos en el Proceso de Construcción

1. Elija y Compre el Terreno

La mayoría de nuestros clientes nos encontraron por medio de nuestra oficina de bienes raíces y han comprado terrenos por medio de nuestros agentes, de esta manera todo el papeleo esta en orden, si no es el caso entonces se tiene que asegurar que todos los requisitos del terreno se han subsanado y cerrado ante un notario. La escritura debe estar a nombre del nuevo propietario (Persona física, Persona Moral o Fideicomiso) para poder obtener los permisos correspondientes.

Elije y Compra la Propiedad Elije y Compra la Propiedad Elije y Compra la Propiedad

2. Ante Proyecto

Contamos con arquitectos en nuestra empresa, podemos recomendarle otros dependiendo de su proyecto o podemos trabajar con su propio arquitecto si así lo desea. El arquitecto que elija se reunirá con usted e intercambiaran ideas y especificaciones para iniciar a diseñar el proyecto. El arquitecto realizará los planos que mostraran los diseños básicos así como las elevaciones de cada piso. Estos planos mostraran el área de la sala, comedor, cocina, diseño de la cocina, recámaras, baños y cualquier característica especial como nichos, detalles de los pisos, techos u otros detalles del diseño. Estos planos le mostrara la idea general del diseño para el proyecto y también le mostrará el plan para los niveles.

Esta etapa del proyecto toma entre 2 a 4 semanas, posteriormente el cliente adquiere una muy buena idea de los acabados y detalles que se requieren.

Imagen 1 - Ante Proyecto Imagen 2 - Ante Proyecto Imagen 3 - Ante Proyecto

2. A. Presupuesto pre-eliminar

A este punto podemos darle un presupuesto preliminar para el proyecto y una agenda, no son tan exactos como el presupuesto y la agenda final pero con nuestra experiencia se acercan demasiado.

Presupuesto pre-eliminar

2. B. Diseño Virtual

Es muy recomendable aprovechar nuestro departamento de Diseño Virtual. Es un programa de modelos computacionales en 3D de ultima generación, que hace que parezca que esta caminando a través de su nuevo proyecto, es como si estuviera en un juego de video. Usamos esta herramienta en nuestros propios desarrollos, por medio de esta herramienta se puede dar cuenta y entender el tamaño de las habitaciones, la distribución, diseño y practicidad del mismo. Podemos ver la viabilidad de la construcción del proyecto y anticipar cualquier problema antes de que salgan a la luz. Es mucho mas fácil y barato resolver los detalles en “papel” que en la construcción.

Antes - Diseño Virtual Antes. Diseño Virtual.
Despues - Diseño Final y rendering Despues. Diseño Final y rendering.
Imagen 1 - Proceso de Construción - Diseño Virtual Imagen 2 - Proceso de Construción - Diseño Virtual Imagen 3 - Proceso de Construción - Diseño Virtual

3. Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas)

Una vez que se haya llegado a un acuerdo sobre el diseño del proyecto con el arquitecto, los planos de construcción deben ser realizados por el mismo, los ingenieros y los especialistas de cada área.

Hemos conceptualizado cada etapa para darle una idea de todos los detalles que envuelven el proyecto.

Imagen 1 - Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas) Imagen 2 - Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas) Imagen 3 - Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas) Imagen 4 - Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas) Imagen 5 - Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas) Imagen 6 - Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas) Imagen 7 - Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas) Imagen 8 - Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas) Imagen 9 - Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas) Imagen 10 - Plano de Construcción Ejecutivo (3 - 4 semanas)

3. A. Planos Arquitectónicos

Estos son los planos finales de la construcción para el diseño del proyecto, los cuales tendrán todas las medidas, secciones, elevaciones, niveles y a partir de estos planos el ingeniero civil puede empezar a trabajar así como los demás conceptos.

Imagen 1 - Planos Arquitectónicos Imagen 2 - Planos Arquitectónicos Imagen 3 - Planos Arquitectónicos Imagen 4 - Planos Arquitectónicos

3. B. Memoria de Cálculo Estructural

El ingeniero civil certificado hará todos los cálculos estructurales para el diseño del arquitecto. Es un área muy especializada y en la cual no se deben de “tomar atajos”. Se requiere un estudio de mecánica de suelo y una copia del levantamiento topográfico. El ingeniero civil detallará todo desde el tamaño de las barras de refuerzo, la mezcla de cemento necesaria para los cimientos, bases, pilares, pisos, paredes, etc.

Un set de planos finales puede ser impreso y el ingeniero civil certificado firmará la Memoria de cálculo estructural, esto lo hará responsable del diseño estructural. Se le conoce también como perito y es responsable legal por la integridad de la estructura del edificio ante las condiciones locales. En nuestro caso los huracanes.

Memoria de Cálculo Estructural

3. C. Planos Estructurales

Estos planos son los que nos dicen como construir su proyecto. Detallan las dimensiones exactas, tamaños, materiales a usar para todos los elementos de la estructura desde la cimentación a las columnas. El arquitecto realizará estos planos junto con el ingeniero civil certificado. Es un proceso en donde cada quien aporta sus ideas hasta que obtienen el diseño final.

Imagen 1 - Planos Estructurales Imagen 2 - Planos Estructurales Imagen 3 - Planos Estructurales Imagen 4 - Planos Estructurales

3. D. Plano Hidro-sanitario

Este plano muestra todas las tuberías, tanto las de agua caliente como agua fría, bombas de presión, drenaje, sistema de filtración y sistemas de calefacción. Estos planos detallarán el tipo, modelo y tamaño de cada elemento.

Nota: No olvide que aunque sea un clima cálido, un calentador en la piscina es una gran adquisición de mediados de Diciembre hasta Abril

Plano Hidro-sanitario

3. E. Plano Eléctrico

Este plano muestra los detalles eléctricos del interior y el exterior. Desde la caja de mando hasta todas las luces, toma corrientes, TV, internet, alarma, CCTV, audio y teléfono.

Imagen 1 - Plano Eléctrico Imagen 2 - Plano Eléctrico
Imagen 3 - Plano Eléctrico
Imagen 4 - Plano Eléctrico

3. F. Plano de Gas

Aquí se muestra como correrán las tuberías de gas. Estas son para la estufa, hornos, boiler, secadora, BBQ o calentador de la piscina.

Nota: Aunque lo común sea usar boilers de gas, cada vez es mas común que se instalen calentadores eléctricos o calentadores sin tanques, los cuales son muy útiles para ahorrar energía.

Imagen 1 - Plano de Gas
Imagen 2 - Plano de Gas Imagen 3 - Plano de Gas

3. G. Plano de Aire Acondicionado

Estos planos muestran los detalles de la instalación incluyendo plomería y electricidad.

Existen 2 tipos de acondicionamiento para escoger, ya sea integral o mini-splits. El aire integral es un poco mas caro y requiere de adecuaciones al techo para ocultarlos mientras que los mini-splits tienen la unidad expuesta en la pared. Cualquiera de estas funcionan muy bien.

Imagen 1 - Plano de Aire Acondicionado Imagen 2 - Plano de Aire Acondicionado Imagen 3 - Plano de Aire Acondicionado

3. H. Plano Carpintería

En estos planos se muestran puertas, closets, cocina y cualquier mueble pedido a la medida que se requiera. Detallará el tipo de madera que se usará. Nuestros carpinteros harán una muestra de un acabado para su aprobación antes de empezar el trabajo.

Plano Carpintería

3. I. Plano Cancelería

El tipo de ventanas que elija dependerá de su presupuesto, pero es necesario escogerlo antes para que el presupuesto final coincida con lo proyectado. Este concepto incluirá las protecciones contra huracanes si decide instalarlas.

Plano Cancelería

3. J. Detalles de Acabados

Este plano es para los detalles de los acabados restantes como elegir los lavamanos, sanitarios, switch de luz, sockets, luces del techo, del exterior, color de la pintura, pisos, etc.

Imagen 1 - Detalles de Acabados Imagen 2 - Detalles de Acabados

4. Permisos de Construcción (3 - 10 semanas)

Todos los proyectos en México deben contar con una licencia o permiso de construcción antes de empezar la misma. Te diremos que permisos ocuparemos y nos encargaremos de conseguirlos por usted.

Si el proyecto no se encuentra frente al mar es bastante sencillo ya que lo único que se necesita hacer es lidiar con el municipio. El proceso toma de 5 a 10 semanas para obtener la aprobación final.

Si el proyecto se encuentra frente al mar entonces se necesita obtener un Manifesto de Impacto Ambiental (MIA) y este tarda aproximadamente 6 meses ya que se necesitan los servicios de un biólogo quien realizará una investigación a fondo. Una vez finalizado este estudio se envía el permiso al gobierno federal.

Permisos de Construcción (3 - 10 semanas)

5. Presupuesto Final y Contrato de Construcción (2 - 3 semanas)

Mientras esperamos por los permisos de construcción, se puede completar el presupuesto final. El presupuesto final se realiza detallando cada concepto y en algunas ocasiones redefiniendo las ideas de diseño del arquitecto para que sean mas practicas y rentables. A esto lo llamamos gestión de costos financieros.

El cliente decide que tipo de contrato se llevará a cabo.

  • 1.
    Presupuesto fijo - Se da al cliente un presupuesto con tiempo.
o
  • 2.
    Cuota de Administración - Cobramos una cuota administrativa sobre el costo de los materiales y la mano de obra. Usualmente cobramos entre el 12% y el 15% dependiendo del tamaño de la obra.

Como parte del contrato se acuerda sobre un plan de pagos y de cómo el cliente mandará ese pago.

Presupuesto Final y Contrato de Construcción (2 - 3 semanas)

6. Construcción (6 - 12 meses)


Dependiendo de la ubicación, el tamaño, detalles y en ocasiones las condiciones climatológicas (ej. Temporada de lluvias) o la época del año (periodos de semana santa o navidad) el proyecto puede tardar desde 6 meses hasta 1 año.

Cada semana, a primera hora del Martes le enviaremos un correo electrónico con un reporte de los costos detallando las facturas de materiales, la mano de obra y los porcentajes de avances de cada concepto de la obra. Le enviaremos fotografías para que las revise. Los reportes mensuales tendrán los mismos detalles que los semanales pero también detallaran cualquier “orden de cambio”.

Imagen 1 - Construcción (6 - 12 meses) Imagen 2 - Construcción (6 - 12 meses)
Construcción (6 - 12 meses)

7. Finiquito de Obra

Al terminar la construcción el municipio local vendrá al proyecto y constatará que este ha sido completado de acuerdo a los permisos de construcción. Te entregaremos una Carta de Razonabilidad de Pago conocida como “Finiquito de Obra” lo que concluye nuestra construcción.

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